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国税总局原副局长房产税难抑房价发展应顾民

2019-05-14 23:21:44来源:励志吧0次阅读

国税总局原副局长:房产税难抑房价 发展应顾民生

对于房地产政策,我们限制的应该是无效需求。比如说没有钱买的,杠杆特别高的。但如果是有效需求,为什么要抑制呢?现在是不管有效和无效,一律都限了。我认为,这个政策是不够完整的。对于有效需求,不应该限,反而是应该释放出来,来解决产能过剩问题,增加经济发展的动力。

房地产发展应兼顾民生

首先是房地产行业的性质。其性质应该包括两个方面:一方面是民生的性质;另一方面它也是国民经济发展的重要领域和行业,现在甚至说是重要的支柱行业。但这两个该怎么平衡?多年来经济领域一直有经济增长和改善民生孰轻孰重的争论。

基于以上两方面分析,我的判断是,住房政策前几年主要的偏差是过多强调经济增长,而忽视改善民生。截至2012年人口普查,全国有1700万户人均面积低于80平方米,有2800万户的住宅没有自来水。

其次是政府和市场在其中应该发挥何种作用的问题。有种观点认为,保障的房子应该由政府负责,其他的房子应该由市场负责。我们认为,这样的提法有点似是而非。不管什么样的住宅,政府和市场都应该发挥它的职能定位。即使是市场化程度很高的领域,政府的规划非常重要。如果政府把比较少的资源投入到普通住房,更多的资源投入到住房,这就是政府职责的偏差。

所以,我认为,任何一类性质的住房,政府和市场都要发挥作用。只不过住房的标准越高,市场化作用的程度越高,但是政府仍然发挥作用,包括税收政策、土地资源的投入等。同样的,保障性住房在各种住房中的档次比较低,但市场也会发挥作用。

十八届三中全会提出,构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房体系。这里 为主 的含义就说明不是 单一 的。从十八届三中全会的提法中可以看出,那种 保障住房由政府管,住房由市场管 的说法是不对的。

所以,基本保障住房以政府为主,市场为辅;住房以市场为主,政府为辅;其间的各类住房依次按档次划分,越是低档的,政府发挥的职能就要大一点;越是的,市场发挥的职能就要重要一点。

五项具体建议

首先是有关住宅分类。对于住宅的分类,过去的分类有很多是不够科学的。比如说经济适用房,按理解这是一种比较低价的房子。对房子定位了,但谁有资格来买这类房子,往往是不严谨的,所以出现了很多生活水平、收入水平还不错的家庭去买经济适用房。实践已经证明,政府对经济适用房投入的资源不少,但效果很有限。

所以我们认为,仅对房子分类是不行的。应先对居民分类,在此基础上再对房子分类。所谓对居民分类,就是什么样的人,政府对他有什么样的和义务去解决他的住房问题;然后,不同类别的人用不同类别的房子去解决他的住房需求。那些人是公租房,那些人我可以把产权给你,但房子必须是小的,同时又符合基本住宅条件的。对居民分类后,用不同类别的房子去满足不同类别的居民的住房需求。我们认为,这类政策将会比现在注重住房分类,而不注重居民分类的政策效果会更好。

其次是规划问题。从上届政府就提出,全国计划3600万套保障性住房,而且要给各地分计划实施。但有些地方把保障性住房的规划设计到了离城市很远的地方,也没有很多配套措施,公共设施很差,结果很多人不去。还有些地方把保障性住房盖得太密集,容易形成社会管理上的薄弱环节。

有的地方保障性住房盖了以后还有空置的现象。一边是基本住房条件达不到,但另一边却出现保障性住房空置,其中很重要的原因就是没有规划好,没有相应的公共设施,特别偏远。所以我们提出来,规划是非常重要的。不能因为政府投入了财政资源,土地便宜,就把规划做成这个样子。

第三是房价。这么多年,政府出台了很多政策,往往都是以抑制房价上涨为目标,都是把房价作为出台政策的目标。而且每次政策出台的时间,都是在统计了房价上涨速度比较快的时候。但事实上,目前的房价指标统计并不科学。现在经常说一段时间,比如说一个月这个城市一共卖了多少房、多少钱,把总的钱数除以总的面积,就是这个月的房价。

但要想定位一个具有时间性的指标,每一个时间点的统计数据必定是同一个质量的统计对象。而现在的办法是,比如说这个月房价上涨了5%,但如果这个月低档房卖得多,房卖得少,统计出来的房价就是降的;同样,这个月房子都降价了,但如果说房买得多,低档房卖得少,统计出来的数据就是房价涨了。也就是说,这个指标可能产生与实际不符的误导的信号。

在这种情况下,如果想让房价低一点,统计的时候就把便宜的房子多统计一些,贵的时候少统计一些;若想房价涨幅高一点,统计时就可把高价的房子多统计一些,便宜的房子少统计一些。因为每个月销售多少面积,销售多少钱,时点是没有一个标准的,是以签约算还是以付款算,还是以其他算。因此现在的房价统计,在相当的程度上有人为可以调控的空间。信号不科学,同时还可以人为调控,所以很多政策如果以这样一个房价指标作为前提来出台,那就可以想象政策一定会有很多的误判,因为信号失真。

我认为,真正的房价指标统计是同样质量、同一性质的房子。

此外,房价里面没有地段因素。其实现在的住房,地段对价格的影响超过了住宅建设成本的影响。一个房子卖得便宜还是贵,地段的影响超过了房子本身的面积和质量的影响。我们现在的房价里根本就没有地段因素,所以这个信号和实际就是偏离的。

第四是限购。限购是继税收、房贷首付比例、房贷利率等很多政策以后,政府实施的一个行政手段,力度比之前的政策都大。但我认为,目前中国国民经济整体处在产能过剩的状态,钢材、水泥、玻璃都是属于建筑的基本材料,都处于产能过剩,而另一边我们还却在用行政手段去限制需求,从总体上不符合中国当前国情。

我们限制的应该是无效需求。比如说没有钱买的,杠杆特别高的。但如果是有效需求,为什么要抑制呢?现在是不管有效和无效,一律都限了。我认为,这个政策是不够完整的。对于有效需求,不应该限,反而是应该释放出来,来解决产能过剩问题,增加经济发展的动力。所以对于限购政策,不加区别的限购和现在国民经济发展总的方向是不一致的。

第五是关于保障性住房。搞保障性住房原本主要是解决低收入家庭的住宅需要。但是中国不同地区不同城市,居民的收入水平是不一样的。我建议,保障性住房不要以一个地方的低收入的比例来安排,而是要以居住的条件作为制定计划的依据。前面我讲的人均居住面积低于8平方米的,没有自来水的,厨房厕所都没有的居民,都应该列入保障性住房的计划中。如果这个地方没有这样居住条件的居民,那说明这个地区保障性住房解决了,可以不再建设保障性住房。如果有的地方这种居民多,就可以延长完成计划的时间,对于特别困难的地方,财政应当给予倾斜。

所以,保障性住房制定计划,不要以人口比例来定,而是以目前城镇居民居住条件达不到住宅水平的为依据,有多少,算多少。这样就比较符合各地实际。

几年前,我就提出过,住宅的问题不能分两类,应该分三类。保障性住房计划以外的相当一部分居民,也属于偏低收入者,若要完全按照市场化的形式来解决他们的住房问题是不现实的。所以我当时建议,要再分出一类,即普通住房。

按照三类来分就是,保障性住房是限价限购,对于共有产权房,控价控购;如果这两部分明确了,剩下的房子,放开价格,放开购买,不做任何限制,充分发挥住房在市场调节、政府收取财政资源方面的功能。

靠房产税难抑房价

靠房产税抑制房价、防止泡沫,是完全得不到数据支持的。世界银行对于各国房地产的分析报告表明,所有房产出现泡沫的案例中,典型的就是美国的金融危机。美国金融危机就是从房贷开始的。实际上靠房产税抑制房价上涨,抑制房价泡沫很难做到。

在国外,房产税是解决基层政府提供公共服务的问题。在中国,土地是国有的,房屋是私有的,征房地产税的话,一个征税对象,一部分财产是私人,一部分财产是国家,这个怎么收。此外,土地是增值的,房屋是贬值的,今年征了,明年再征的时候,那么土地所有者是否要多征收点,住宅所有者是否能少征收点?

此外,试点的方案,理论和法理上可以模糊点。但搞房地产税立法,是需要理论和法理依据的。

我的建议是,要控制房价上涨或筹集财政收入,应该在销售环节征收一个消费税。其中,包括税率、税基等完全可以由中央政府授权地方政府来决定。

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