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捂房17年刷新上海楼市纪录房价9年涨价1

2019-04-10 21:48:37来源:励志吧0次阅读

捂房17年刷新上海楼市纪录房价9年涨价11倍

香港新世界(600628,股吧)花园2期9年涨价11倍

售楼处的工作人员介绍说,项目2期的销售均价预计将达6万元/平方米。而在2001年,该项目一期的销售均价不过每平方米四五千元。

春节前后,上海曝出中粮地产(000031,股吧)旗下中粮海景公寓“捂房”13年,进而获取25倍暴利的消息。仅隔了一个多月,上述“捂房”时间的纪录就被刷新。原名上海香港新世界花园2期的“丰盛皇朝”,从1993被香港郑裕彤家族旗下的新世界发展获得项目土地使用权至今,被郑氏直属及关联的新世界发展、新世界地产、丰盛控股等多家企业“捂”了近17年。目前项目几近竣工,但迟迟未能销售,该项目的销售报价在近9年时间已涨了11倍。

据了解,该楼盘为郑裕彤女婿杜惠恺借壳ST星美,通过内地A股取得高额市盈率的一张“”,如果ST星美依照原定计划终重组成功,香港新世界花园的巨额销售利润无疑将推动股价大幅上涨。有望从楼市、股市两重“获利”,香港新世界花园2期无疑成为非典型“囤房”的又一案例。

施工进度仍然缓慢

再过两个月,上海即将迎来世博会。在世博会卢湾场馆建筑工地,工作人员正在加紧做收尾工作。而在世博会卢湾场馆大门外的另一侧,一个正在施工中的综合项目工地格外引人注目。由于和世博会卢湾场馆相距咫尺,上述综合项目几近可以一览世博会全貌。得天独厚的地理位置,让很多人都认定这个项目一旦在世博会前建成,可以以极高的价格出售和出租。

但奇怪的是,开发商丝毫没有借世博会提速项目施工进度的计划。《每日经济》在现场看到,已完成外立面施工的工地上,只有寥寥几名工人,神态悠闲自得,丝毫没有马路对面世博会建筑工地工人那副紧张模样。

工地内一名留守的保安告知,“估计要等到明年这个楼盘才会正式对外销售。”而从售楼处取得的消息是,上述楼盘快可能会在今年3月底4月初销售。

值得注意的是,即便该楼盘在今年三四月份开始销售,距离2001年项目一期完成销售已过去了9年。在这9年间,项目还没有开发完的二期空地,等来了世博会,等来了上海滨江综合治理,更等来了房价的大幅上涨。售楼处的工作人员介绍说,项目2期的销售均价预计将达6万元/平方米。而在2001年,该项目一期的销售均价不过每平方米4五千元。

多家企业“捂盘”17年

此前,上海刚刚经历了一场捂盘风波,中粮地产旗下的中粮海景公寓因捂盘长达13年,被指获得了25倍的暴利。但这一捂盘时间,若和上述世博会旁的项目比,可以说是小巫见大巫。

这个名为“丰盛皇朝”的住宅、酒店、综合楼盘,曾有着一个响彻A股市场的名字——香港新世界花园二期。它的实际掌控者是周大福珠宝的郑裕彤家族。而从出身新世界发展,到转嫁ST星美,香港新世界花园二期经历了A股和H股两大股市的“洗礼”。

《星美联合股份有限公司发行股分购买资产暨关联交易报告书》(摘要)表露,1993年10月5日,上海市卢湾区人民政府批准新世界发展(中国)、上海市卢湾区住宅建筑工程公司和999南方(美国)公司共同出资组建上海局1房地产有限公司(以下简称局1房产),当时的注册资本仅为3000万元。

局一房产于1993年8月开始就一直在开发香港新世界花园一期,并在2001年11月全部竣工。与此同时,局1房产的控股方新世界发展(中国)在一系列使人眼花缭乱的收购活动后,将局一房产100%的股份纳入名下,并将资本扩大至7.5亿元;以后,局1房产被新世界发展(中国)以7.65亿的价格转让给了新世界房产,新世界房产又于去年7月将其转让给了丰盛控股。

在局1房产股东频繁变化的同时,香港新世界花园2期不断推迟竣工和销售时间。早在2002年的年报中,新世界发展就提出香港新世界花园二期的竣工时间为2004年。但是,到了2008年年报公布时,竣工时间已延迟至2013年。

事实上,香港新世界花园二期的真正开始动工时间是在2007年。经过三年多的施工,香港新世界花园二期已有三四栋高层完成了外立面的工程。依照上海市的有关规定,当高层住宅项目完成三分之二或者结构封顶时,便可申请预售许可证。

但是佑威房地产研究中心的监测称,截至2月底,香港新世界花园2期还没有领取过预售许可证。

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售价9年涨11倍

《每日经济》就此事于昨日采访新世界中国企业传讯部,并向该部门电邮了采访提纲,但到昨日截稿,新世界发展(中国)还没有对此事予以回复。而新世界香港花园二期的发展商——局1房产也未说明项目未申领预售许可证的缘由。

立信会计编制的《局1房地产盈利预测编制说明》也许能给出其中的答案。根据上述说明,香港新世界花园2期预测销售的房产面积以及预估的土建等本钱单价确认2010年度销售本钱10244.05万元,毛利率为40.31%;2011年度销售本钱87501.65万元,毛利率为65.61%;2012年销售成本130651.98万元,毛利率66.28%。

虽然上述《说明》称“2010年销售毛利率偏低主要系当年办公楼销售单价低于2011年、2012年住宅销售单价形成”,但是明显销售日期的推延,对项目销售利润率的提升确有帮助。

局1房产此前新世界花园一期2001年A楼的销售均价,进一步显示推延销售日期能为开发商带来较高收益。根据资料,2001年香港新世界花园一期的成交均价不足5000元/平方米,2003年销售的H楼成交均价也仅6600多元/平方米。而近日《每日经济》以消费者身份询问时,丰盛皇朝(香港新世界花园2期)项目销售人员的报价达到6万元/平方米。9年间,香港新世界花园售价涨了11倍。

在行业人士眼中,上述报价仍显保守,与香港新世界花园2期同处一个板块的绿地卢湾CBD,上房地产参考价格已到达83000元/平方米。

和《每日经济》此前报道东方海外、嘉华集团、新长宁集团等位于上海市中心的项目一样,香港新世界花园2期延迟销售,可带来较高的销售价格,进而提升项目的利润率。

按照上海市住房和保障局市场管理处相干工作人员对“捂盘”的定义,是那些已经取得预售许可证的楼盘有房不卖的行为。而可以申请预售许可证但没有申请预售许可证的楼盘,不属“捂盘”范畴。依照这1定义标准,香港新世界花园2期,不算捂盘,只能被业内人士认为是“囤房”。

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